Il n'est jamais trop tôt pour commencer à investir dans l'immobilier, même si vous ne disposez que de quelques centaines de dollars au départ.
De la propriété directe aux partenariats de coentreprise, en passant par les sociétés de placement immobilier, les fonds communs de placement, et bien d'autres encore, il existe aujourd'hui de nombreuses façons de se lancer dans l'investissement immobilier.
Dans cet article, nous expliquerons pourquoi l'immobilier peut être un excellent investissement pour ceux qui recherchent un revenu passif, comment utiliser l'argent des autres (OPM) pour maximiser vos rendements, et pourquoi la réponse à la question "Combien d'argent vous faut-il pour investir dans l'immobilier" est littéralement beaucoup moins d'argent que vous ne le pensez !
Comment l'effet de levier transforme un peu d'argent en beaucoup d'argent
L'effet de levier permet aux investisseurs immobiliers d'utiliser une petite somme d'argent pour obtenir un rendement beaucoup plus important. Dans le domaine de l'investissement immobilier, ce concept porte plusieurs noms, dont celui de financement et d'argent d'autrui.
Quand on y pense, l'immobilier est le seul bien pour lequel on peut verser un acompte minimum, financer le prix d'achat restant, et posséder et contrôler un actif qui génère des liquidités mensuelles et dont la valeur s'apprécie à long terme.
Rendement de l'argent liquide
Pour comprendre le pouvoir de l'effet de levier, il est important de savoir comment fonctionne le retour en espèces. Le rendement en espèces est un pourcentage qui compare la somme d'argent que vous investissez dans un actif à la somme d'argent que vous recevez :
Rendement de l'argent liquide = Flux de trésorerie annuel net / Investissement total en espèces
En règle générale, plus le rendement de l'argent liquide est élevé, plus l'investissement est rentable, car vous recevez un flux de trésorerie net plus important que le montant de l'argent investi.
Voici un exemple de la façon dont le rendement des liquidités fonctionne dans le monde réel de l'investissement immobilier. Vous trouverez un bien immobilier de location d'un prix de 75 000 dollars qui coche toutes les cases et correspond à votre stratégie d'investissement à long terme qui met l'accent sur le cash-flow.
Vous pouvez payer la maison au comptant ou utiliser le pouvoir de levier en versant une mise de fonds prudente de 25 % et en finançant le reste. Voici à quoi ressembleraient les rendements de l'argent liquide dans les deux cas de figure après la première année de possession :
Option n° 1 : 5 318 € de flux net de trésorerie / 75 000 € d'achat au comptant = 7,09 % de rendement en espèces
Option n° 2 : 2 096 € de flux net de trésorerie / 18 750 € d'acompte = 11,18 % de retour en espèces
Comme vous pouvez le voir dans l'exemple ci-dessus, votre rendement en cash est presque le double (11,18 % contre 7,09 %) lorsque vous utilisez un levier prudent par rapport à l'achat d'un bien immobilier locatif pour tout le cash.
Comme nous l'avons vu jusqu'à présent, il est donc tout à fait possible d'acheter un premier bien immobilier locatif qui génère un solide cash-flow pour moins de 20 000 €. Cependant, un autre avantage de l'utilisation d'un levier conservateur est que vous pouvez diversifier votre portefeuille d'investissement en achetant plusieurs propriétés au lieu d'une seule.
L'effet de levier combiné à la diversification peut augmenter considérablement votre flux net de trésorerie total.
Par exemple, si vous disposez d'un capital d'investissement de 60 000 €, vous pouvez payer en cash pour une seule propriété, utiliser 18 750 € pour financer une propriété ou utiliser vos 60 000 € pour investir dans trois maisons de location et avoir encore de l'argent liquide :
Une propriété, 60 000 € tout en liquide génère un flux net de trésorerie de 5 318€
Une propriété, 18 750 € d'acompte génère 2 096 € de flux net de trésorerie
Trois propriétés, pour un total de 56 250 € d'acomptes, génèrent un total de 6 288 € de flux nets de trésorerie.
Ces calculs d'encaissement utilisent le cash-flow net, qui est la différence entre les revenus locatifs annuels reçus et l'argent dépensé chaque année pour des postes tels que l'entretien de la propriété et les paiements hypothécaires.
L'avantage de posséder une propriété à louer est que le loyer du locataire permet de payer votre hypothèque et tout le reste :
L'impôt foncier
Gestion des biens
Frais de location
Frais des hypothéques
Assurance
Réparations et entretien
CapEx (réserve pour dépenses d'investissement)
Hypothèque
En d'autres termes, en utilisant l'effet de levier pour investir dans l'immobilier, vous pouvez :
Contrôler un important actif productif de revenus pour très peu d'argent
Utiliser le loyer du locataire pour payer les frais de possession et d'exploitation du bien
disposer d'une marge nette d'autofinancement comme bénéfice à la fin de chaque mois
Cependant, toutes les maisons ne constituent pas de bons immeubles locatifs. Lorsque vous investissez dans l'immobilier, il est important de trouver un bien moyen et abordable.
Pourquoi les maisons abordables moyennes sont les meilleurs investissements immobiliers
De nombreux nouveaux investisseurs croient à tort que plus une propriété est chère, grande et unique, mieux elle se porte.
Le fait est que c'est exactement le contraire qui est vrai.
Voici pourquoi :
Le flux de trésorerie est plus important.
Les gens font souvent la grosse erreur d'acheter des biens locatifs au même endroit et avec la même qualité qu'ils veulent vivre personnellement.
Les endroits avec des finitions haut de gamme dans les meilleurs quartiers scolaires qui se trouvent à 30 minutes ou moins de votre domicile ne font normalement pas les meilleures propriétés locatives.
C'est parce que la moyenne (et l'abordable) est meilleure lorsque vous achetez un bien immobilier :
Les maisons moyennes sont généralement moins touchées lors des cycles de marché à la baisse et des récessions économiques.
Les logements moyens abordables permettent de diversifier facilement vos investissements en possédant plusieurs locations dans différentes régions du pays.
En achetant un bien immobilier à un prix proche de la médiane de votre marché immobilier, vous êtes assuré de pouvoir louer à une plus grande variété de locataires, car votre loyer sera moyen sur le marché.
Les flux de trésorerie sont généralement plus importants et plus prévisibles, tandis que les taux d'inoccupation sont plus faibles lorsque vous investissez dans des logements abordables moyens.
Pour être juste, un dilemme auquel de nombreux investisseurs sont confrontés est que le prix des maisons et le coût de la vie sont élevés sur le marché où ils vivent. C'est un obstacle qui est très facile à surmonter.
Autres options pour investir dans l'immobilier
En outre, en utilisant l'effet de levier pour posséder directement un bien immobilier locatif, il existe plusieurs autres bonnes options pour investir dans l'immobilier, même si vous ne disposez que de quelques centaines de dollars au départ :
Les fonds de placement immobilier (FPI)
Les REIT ou appelées Fonciéres sont des sociétés cotées en bourse qui investissent dans des biens immobiliers productifs, notamment des biens immobiliers résidentiels, commerciaux et de soins de santé. Par exemple, Equity Residential est une grande FPI résidentielle qui se négocie actuellement à 56,65 dollars par action (au 27 août 2020).
Avantages :
Large exposition à différents types d'actifs immobiliers
Très liquide, avec des actions très faciles à négocier
Les sociétés de placement immobilier versent des dividendes (bien qu'ils soient inférieurs aux rendements en espèces en utilisant l'effet de levier)
Contre :
Faible rendement des dividendes
Aucun contrôle sur des biens spécifiques que le FPI achète et vend
Les prix des actions affectés par la volatilité des marchés boursiers
Crowdfunding
Les Crowdfunds sont des syndications immobilières dans lesquelles un grand nombre d'investisseurs apportent des capitaux pour investir dans des actifs commerciaux tels que des centres commerciaux, de nouveaux développements de maisons et des immeubles d'appartements. Fundrise et RealtyMogul sont deux exemples de sociétés de crowdfunding.
Avantages :
Accès à de grandes transactions immobilières hors de portée de la plupart des investisseurs
Rendements généralement supérieurs à ceux d'une société de placement immobilier
La qualité de l'accord et le risque dépendent du sponsor
Contre :
Contrôle limité sur la façon dont votre argent est réellement utilisé
Les fonds publics peuvent geler les rachats en période de détresse économique
Les meilleures affaires sont souvent réservées aux investisseurs accrédités fortunés
Partenariats d'entreprises communes (JV)
Les entreprises communes sont formées par des investisseurs immobiliers partageant les mêmes idées pour posséder et exploiter un bien immobilier spécifique. Normalement, un investisseur est conçu comme le partenaire général pour gérer les activités quotidiennes de l'investissement, et les autres investisseurs sont des partenaires passifs.
Les avantages :
Vous savez qui sont les autres investisseurs
Une part plus importante des bénéfices potentiels
Une bonne occasion d'apprentissage pratique pour les nouveaux investisseurs immobiliers
Contre :
Le risque peut être plus élevé parce qu'il y a moins d'investisseurs impliqués
Des conflits de personnalité peuvent survenir si les partenaires ne sont pas correctement contrôlés
Un commandité inexpérimenté peut entraîner des rendements négatifs et une perte de capital d'investissement
Conclusion
Au lieu de demander combien d'argent il vous faut pour investir dans l'immobilier, la meilleure question est peut-être : "Combien d'argent voulez-vous investir dans l'immobilier ?
Pour les personnes qui n'ont que quelques centaines de dollars à investir, des options telles que les sociétés de placement immobilier ou le financement par la collectivité peuvent être une bonne solution.
Si vous avez un peu plus d'argent à investir dans l'immobilier, l'utilisation d'un levier conservateur est le moyen idéal d'utiliser un petit acompte pour posséder et contrôler directement un bien locatif afin de générer un flux net de trésorerie constant pour vous-même tout en utilisant le loyer du locataire pour payer toutes vos factures et réaliser quand même un bénéfice pour vous-même.